Comment investir dans une Ehpad ?

L’investissement locatif dans l’EHPAD bénéficie d’un système fiscal particulièrement attractif grâce aux mécanismes fiscaux Censi-Bouvard ou au statut du loueur meublé (LMP/LMNP). Cependant, avant d’envisager d’investir dans une chambre de soins infirmiers, vous vous posez sûrement quelques questions : la situation actuelle est-elle favorable ? À qui s’adresse ce type d’investissement locatif ? ou quels sont les inconvénients ? Nous répondrons à toutes ces questions pour vous aider à réussir votre investissement dans l’EHPAD.

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Cette question est particulièrement intéressante pour le statut du prêteur meublé et la loi Bouvard .

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Qu’est-ce qu’une maison de soins infirmiers ?

L’acronyme EHPAD décrit les établissements résidentiels pour personnes âgées dépendantes . Ce sont des endroits où les personnes âgées sont plus ou moins accueillies. Dépendantes, souffrant principalement de maladies dégénératives nécessitant un équipement médical lourd ainsi que des soins quotidiens assistance. Le degré de dépendance des résidents est déterminé par les groupes de ressources ISO. L’appartenance à un groupe d’iso-ressources dépend de la capacité des résidents à réaliser les gestes de la vie quotidienne.

Comment investir dans les maisons de soins infirmiers ?

L’investissement locatif dans les maisons de soins infirmiers est géré par l’immobilier. Le bailleur confie l’ensemble de la gestion de la location à un seul locataire. Ici, un opérateur professionnel qui a déjà reçu une autorisation (ARS et département) pour exploiter cette résidence.

Concrètement, le bailleur ou l’investisseur acquiert une ou plusieurs pièces meublées dans une résidence et signe, parallèlement à cette acquisition, avec un exploitant un bail commercial définissant toutes les règles relatives au fonctionnement de l’EHPAD.

Il est entendu que, et c’est une condition sine qua non, pour l’acquisition d’un tel bien immobilier, l’exploitant a préalablement reçu des autorités de contrôle une autorisation d’exploitation cette résidence dans une zone géographique imposée. Cette autorisation répond aux spécifications émises par les autorités. Il est également admis que ce cadre contraint est compatible avec une gestion saine et rentable pour l’opérateur et, par conséquent, pour le bailleur.

Dans le cadre de l’immobilier géré, le locataire étant le seul locataire, c’est à lui de supporter le risque locatif final. Il s’engage vis-à-vis du bailleur à respecter les termes du bail commercial et notamment à lui verser régulièrement un loyer. Attention cependant, en ce qui concerne les biens immobiliers gérés, le paiement du loyer n’est pas garanti.

En quoi la situation actuelle est-elle propice à l’investissement locatif dans les maisons de soins infirmiers ?

Tout d’abord, l’allongement de la durée de vie en France entraîne une augmentation de la demande d’installations de soins pour personnes âgées en état de dépendance. Le taux d’occupation des lits dans une résidence EHPAD est donc souvent à son maximum. Dans Annualized Les taux d’occupation moyens se situent entre 93 et 100 % pour les maisons de soins infirmiers privées lorsqu’elles sont en activité depuis plusieurs années.

De plus, investir dans un EHPAD est un supplément de retraite très avantageux puisque les revenus de ce type d’investissement sont partiellement ou totalement exonérés d’impôt grâce au statut du locataire en meublé .

À qui s’adresse l’investissement dans les maisons de soins infirmiers ?

L’investissement locatif dans l’EHPAD est destiné aux personnes qui souhaitent constituer un patrimoine . Cela leur permettra par la suite de générer des revenus réguliers sans avoir à s’immiscer dans la gestion locative des logements. Ce type d’investissement est souvent envisagé pour préparer la retraite.

Il peut également être envisagé par les investisseurs qui décident de convertir une partie de leur patrimoine financier en actifs immobiliers à rendement. La recherche d’un ratio rendements fiscaux plus élevé est un objectif recherché.

Quels sont les avertissements avant d’investir dans l’EHPAD ?

Au-delà des critères de choix qui prévalent lors de l’acquisition d’une maison dans le cadre de l’immobilier géré (cf. investissement dans des résidences pour personnes âgées), l’investisseur devra prendre en compte la spécificité de cette activité sous réserve de réglementations contraignantes et régulièrement mises à jour. Les EHPAD reçoivent des allocations de la part des autorités publiques. L’exposition aux choix politiques de nos dirigeants doit être prise en compte. Toutefois, compte tenu des besoins actuels et futurs anticipés par les instituts de prévision de l’évolution démographique, la nécessité de maintenir et d’augmenter les structures dédiées à l’accueil des personnes âgées dépendantes permet de projeter avec une très bonne visibilité sur ce type d’investissement.

Comme pour tout investissement dans l’immobilier géré, la santé financière de l’opérateur est l’ un des facteurs primordiaux. La meilleure façon d’y parvenir est de s’appuyer sur les résultats passés et non sur les promesses futures de l’opérateur avec lequel nous envisageons de passer un contrat.

Si l’investissement dans l’EHPAD doit être convenu en tenant compte de l’existence d’un bassin gérontologique, nous pouvons ajouter d’autres critères tels que le taux d’équipement dans les lits de soins infirmiers par secteur géographique.

Comme toujours, l’investisseur doit rester vigilant quant au rendement proposé . Un rendement élevé (supérieur à 5%) devrait l’alerter, sur un marché où le rendement net moyen national proposé se situe dans une fourchette de 3,5 à 4,1% (actuellement). Des situations exceptionnelles en termes de rentabilité peuvent exister en raison, par exemple, de la répartition des charges et de la méthode de réévaluation des loyers. Dans ces cas exceptionnels, il faudra tout de même s’interroger sur les intentions du locataire (et donc de l’unique locataire de l’établissement) lors du renouvellement du bail commercial (une négociation de certaines conditions n’est pas exclue et notamment en ce qui concerne le montant du loyer et de son méthode d’indexation).

Un autre point La vigilance est la taille de l’établissement pour une gestion rentable. En général, les exploitants estiment que le nombre de lits de soins dans les foyers de soins doit commencer autour de 80 unités. Là aussi, il y a des exceptions.

L’âge de résidence doit-il être pris en compte ? Nous avons tendance à penser que les EHAPD doivent répondre en permanence aux exigences fixées par les autorités de surveillance (ARS, région…), l’âge de résidence ne doit pas être pris en compte. Le travail nécessaire au bon déroulement de l’EHPAD est de nature « obligatoire ». Ainsi, un établissement standard et rempli (taux d’occupation supérieur à 93 %) est une garantie de sécurité pour l’investisseur. Le nombre de foyers de soins privés est en moyenne plus récent que celui des foyers de soins publics. Nos investisseurs ne sont concernés que par le parc privé.

Informations essentielles, à savoir que les licences sont accordées aux opérateurs pour la gestion d’un établissement. Cette approbation n’est pas liée à la résidence. Ce signifie qu’en termes absolus, un opérateur peut quitter les lieux et travailler ailleurs. Cependant, il ne serait pas seulement nécessaire que des circonstances sérieuses le poussent là (lieux obsolètes qui impliquent des investissements trop lourds pour améliorer les normes, désaccord avec les donateurs qui remettent en question la viabilité financière de l’exploitation…). Cela dit, il devrait donner les raisons de sa décision aux autorités de tutelle sur le bien-fondé de la relocalisation des lits médicaux et donc des personnes en perte de référence et donc fragiles.

En fait, cette situation est extrêmement rare à notre connaissance si l’investisseur, son conseiller et son associé (fournisseur de biens immobiliers) restent vigilants et raisonnables.

Plutôt qu’une mise en garde, un rappel : l’investissement en location meublée dans une résidence meublée (donc en immobilier géré) implique un logement meublé par le bailleur ou le propriétaire. Le renouvellement du mobilier relève de sa responsabilité. Les modalités doivent normalement figurer dans le bail commercial.

Lorsque vous effectuez un investissement locatif dans un EHPAD, devriez-vous préférer un bail commercial ?

De toute évidence, oui. Comme pour tout investissement en résidences hôtelières, le bail commercial proposé dans l’EHPAD répond aux mêmes critères de choix. Il permet de convenir des obligations et des contreparties de chacun des contractants (bailler/particulier et locataire professionnel). L’investisseur recevra donc un loyer tous les mois ou tous les trimestres sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de sa maison.

Très souvent, dans les baux commerciaux proposés pour l’acquisition d’un EHPAD, une distribution avantageuse pour le bailleur ou l’investisseur est proposée. Cela se concrétise par la prise en charge (financière), notamment, des articles 605 et 606 du Code civil par le locataire, et ce malgré la récente réforme liée à la loi Pinel du 18 juin 2014 (qui est d’ordre public). La publicité Le bail permet également d’assurer un rendement extrêmement confortable qui varie généralement entre 3,5 et 4,1 %.

Qui sont les principaux opérateurs de l’EHPAD en France ?

Vous trouverez ci-dessous les cinq principaux opérateurs de l’EHPAD. Voici une brève présentation de celui-ci :

KORIAN :

KORIAN a été créé en 2001, a fusionné avec MEDICA en 2014, pour donner naissance à l’un des leaders européens des maisons de retraite. KORIAN compte plus de 47 000 employés, 304 résidences et 25 232 lits gérés en France. KORIAN est également présent avec une position de leader en Belgique et en Allemagne. L’Italie fait également partie de ses sites. Au total, près de 72 000 lits regroupés en 361 établissements constituent le portefeuille de KORIAN.

Son capital est détenu principalement par PRÉDICA (groupe BPCE) avec 24,38 % du capital et Malakoff (groupe de retraite) avec 7,68 % du capital. Le chiffre d’affaires réalisé en 2019 s’élève à 3,6 milliards d’euros. Une prévision actualisée de 3,8 milliards d’euros et un résultat opérationnel de 310 millions sont attendus en 2020. Le groupe est dirigé par Madame Sophie Boissard.

L’activité de KORIAN s’articule autour de quatre marchés identifiés. Tous liés aux services de soutien et de soins destinés aux personnes âgées et aux personnes dépendantes. Les EHPAD bien sûr, les cliniques de suivi et de réadaptation (SSR), les résidences pour personnes âgées avec services (RSS) et les dispositifs de soins à domicile et d’hospitalisation (colocation entre personnes âgées avec la présence d’assistants permanents à la vie par exemple).

ORPEA :

ORPÉA a été créé en 1989 par Jean Claude Marian. Son capital social est de 80 769 796 euros. L’entreprise a réalisé, en 2019, un chiffre d’affaires d’environ 3,7 millions d’euros. Il compte près de 20 000 lits en France et plus de 43 000 en dehors de nos frontières (Belgique, Allemagne, Espagne, Italie, Autriche, Pologne, Suisse et République tchèque).

Le capital-actions du groupe ORPÉA (coté en bourse depuis 2002) est détenu par l’OIRPC (fonds de pension canadien), FFP Invest, Sofina. Le flotteur en circulation est de 78 %.

À ce jour, le groupe gère un portefeuille de 665 établissements autour de cinq professions liées aux soins aux aînés et à la dépendance : maisons de soins infirmiers, résidences avec services pour personnes âgées autonomes (RSS), cliniques de suivi et de réadaptation (SSR exploitées sous la marque « CLINEA »), cliniques psychiatriques (également sous « CLINEA ») ») et des services d’aide à domicile.

ORPÉA est ainsi devenu, au fil des ans, le deuxième opérateur français dans le secteur de la dépendance et le premier en Europe.

DVD DOLCEA DOMUSVI :

Le groupe DVD DOLCEA DOMUSVI a été créé le 1er janvier 2011. Après la fusion entre DOMUSVI et DOLCEA. Le capital du groupe est de 130 millions d’euros et compte parmi ses principaux actionnaires, le fonds d’investissement britannique « Intermediate Capital Group » (ICG) et Wisdom Retraite Santé (véhicule d’investissement contrôlé par M. Yves Journel).

Depuis 2015, il est dirigé par M. Aymar Hénin. DOMUSVI gère environ 38 000 lits en France (211 résidences) et à l’étranger (154 résidences) grâce à l’intervention de 28 000 employés. Son activité s’articule autour de trois pôles : les maisons de soins infirmiers, les résidences pour personnes âgées et les services personnels à domicile (y compris les soins infirmiers).

MAISONS FAMILIALES :

Family Homes est un groupe récent comparé aux autres parties prenantes de ce secteur d’activité. Sa création remonte à 2003, par la volonté de son fondateur, M. Harmel. Le capital de la société est de plus de 49 millions d’euros.

Un groupe aux particularités clairement marquées.

Ainsi, Family Houses est actuellement principalement située en dehors de nos frontières, pour plus de 90 % de ses capacités d’accueil. 16 établissements (1 326 lits) en France et 146 à l’étranger (16 350 lits).

En 2014, son fondateur passe le témoignage à M. Philippe Tapié qui préside les destinées des Maisons familiales. Le groupe compte près de 6 000 employés.

Une autre particularité est que le groupe Family Houses est entre les mains des fondateurs et principalement par le fonds d’investissement Creadev. Ce n’est autre que le véhicule d’investissement de l’Association de la famille Mulliez (propriétaire Auchan, Decathlon).

COLISÉE :

Créé en 1988 par Patrick Teycheney et actuellement dirigé par Mme Christine Jeandel (ancienne directrice générale de MEDICA France depuis 12 ans). Le groupe est le 4e acteur en France et en Europe en termes de nombre de lits et d’établissements administrés (235 résidences dont 96 en France et 24 359 résidents). Le chiffre d’affaires s’élève à près d’un milliard d’euros. Le groupe est présent dans cinq pays européens et en Chine (comme KORIAN, ORPÉA, DOMUSVI).

COLOSSEUM est une SAS au capital de 131 millions d’euros, détenue par IK Investment Partners, qui emploie 18 350 personnes. Les activités du groupe s’articulent autour de deux pôles : l’hébergement de personnes âgées dépendantes dans des maisons de soins infirmiers et les services d’aide à domicile grâce à la mise en place de 70 structures dédiées.

La politique de développement implique la croissance externe (intégration de l’EHPAD en opération) en France où le groupe possède un véritable savoir-faire pour mettre les établissements « vieillissants » au niveau des normes. Mais aussi à l’étranger avec l’Italie dont l’objectif déclaré est l’ouverture de 80 000 places d’ici 10 ans. La Chine est un autre domaine d’expansion. Canton a accueilli un premier établissement de 130 places.

COLOSSEUM a les moyens de réaliser ses ambitions grâce à la force de frappe fournie par ses actionnaires. Eurazeo en 2014, puis IJ Investment Partners à partir de 2017. L’achat, la même année, de 12 foyers de soins auparavant gérés par GDP Vendôme en est une illustration.

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