Pourquoi se mettre en SCI ?

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Pourquoi créer un SCI ? Quels sont les avantages d’un SCI ?

SCI : une bonne formule pour acquérir les murs de l’entreprise ?

Lorsque vous avez votre entreprise, il est toujours plus intéressant d’être le propriétaire des lieux. Cela supprime les contraintes juridiques et diverses situations liées à la fiscalité. Par conséquent, vous avez une bonne réputation auprès des banques en cas d’emprunt. De plus, dans un registre purement financier, on a la possibilité de percevoir des revenus grâce à la location de locaux. Si vous envisagez d’acquérir les murs de votre entreprise et donc de devenir propriétaire des locaux, une bonne solution consiste souvent à former une société civile immobilière (SCI).

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Pourquoi une SCI ?

Le principe de la SCI est que les gens veulent s’unir pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers et sauvegarder leurs intérêts. Par conséquent, un SCI ne peut pas avoir un objet commercial. Vous ne pouvez pas mettre en place une SCI afin d’acheter, de rénover et de la revendre immédiatement, plusieurs fois par an ou régulièrement. Même si c’était possible, mais cela doit être d’un caractère exceptionnel. Un SCI est une structure juridique utilisée pour encadrer un projet commun tel que la construction d’un bâtiment sur un terrain acheté par SCI, la location de projets immobiliers afin de simplifier la gestion des loyers, etc.

La vente de construction SCI est la seule SCI autorisée à construire pour revendre dans le but de réaliser un profit. C’est souvent le cadre juridique du marchand de marchandises.

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Créer un SCI à acheter auprès d’autres utilisateurs

Vous pouvez acquérir les murs de votre entreprise en votre nom propre ou en vous associant à d’autres personnes. Par exemple, il est possible d’avoir un ICS familial composé de conjoints et d’enfants. Dans ce cas, les membres de la famille sont propriétaires et des actions leur sont dues. En matière de fiscalité, leurs actions ne seront pas prises en compte dans le point de droits à payer au cours de la succession.

En cas de faillite d’une entreprise , les actifs de SCI sont protégés par les enfants et les conjoints.

Lorsque la famille décide de louer les locaux à SCI, elle perçoit sans aucun doute les loyers conformément aux clauses. En cas d’emprunt pour acquérir les locaux, les intérêts sont retenus sur les loyers. Lorsque la vente aura lieu, les intérêts restants seront extraits de la valeur des actions. Nous constatons ensuite une réduction des frais.

La SCI peut également être composée de personnes qui n’ont pas de liens familiaux. Dans ce cas, les partenaires doivent choisir un régime de propriété lors de la création de l’entreprise. Ils conservent leurs parts et bénéficient de revenus locatifs, au cas où. Dans les deux cas, il est important de nommer un responsable à la tête de la structure.

Créer un SCI pour transmettre simplement

L’établissement d’une SCI familiale est un arrangement juridique visant à éviter les risques liés à l’indivision. Le statut de la société civile dans l’immobilier permet de faciliter la transmission des biens des ascendants à leurs descendants, au cours de leur vie ou de leur succession.

La création d’une SCI familiale permet d’éviter que des successions orageuses n’aboutissent au démantèlement des actifs. En effet, avec SCI, les droits de chaque héritier ne sont que des actions et non une fraction d’un actif immobilier.

Toujours dans le cadre d’une SCI familiale, la transmission des parts SCI des parents aux enfants peut se faire gratuitement selon certaines limites. La loi permet à chaque parent de « donner » 31 395€ à chaque enfant tous les 6 ans sans que ce montant ne soit imposable. Cela permet aux parents de transférer progressivement une partie de leurs avoirs « gratuitement ».

SCI, patrimoine privé ou actifs professionnels ?

La loi offre la possibilité de placer les murs dans les actifs de l’entreprise ou dans les actifs privés des propriétaires. Dans le cas d’un enregistrement d’actifs, vous bénéficiez de nombreux avantages financiers et fiscaux. Il y a une déduction facile des intérêts sur les emprunts, ainsi que le recouvrement de la taxe sur la valeur ajoutée sur les murs, de l’amortissement et de la taxe foncière. Dans le même temps, les gains en capital réalisés à un niveau professionnel peuvent pénaliser lorsque des actifs sont transférés ou affectés à des actifs privés. Dans le cas d’un enregistrement de murs ayant un patrimoine privé, on est soumis à certaines contraintes. Les actionnaires bénéficient de divers avantages lors de la vente ou de la succession. Toutefois, il convient de noter que les intérêts sur les prêts, les droits, les amortissements et autres impôts ne sont pas déductibles.

Compte tenu de ce qui précède, il est conçu qu’il est plus avantageux de mettre les murs aux actifs de l’entreprise. Lorsque les emprunts sont élevés, les bénéfices de transfert ne sont pas en hausse à égalité avec les nombreux avantages obtenus grâce aux intérêts d’emprunt et à la dépréciation. En revanche, si les murs ne sont pas inscrits aux actifs de la structure, il est possible de les vendre à un prix raisonnable.

Qu’en est-il du système fiscal ?

Tout dépend de la question de savoir si le SCI est imposé sur le revenu (IR) comme dans la plupart des cas ou sur les sociétés (IS)

Si la SCI est régie par l’impôt sur le revenu, cette imposition implique que chaque associé est imposé sur la base de ses revenus fonciers et des bénéfices liés à sa part dans le capital, conformément aux statuts. De plus, vous pouvez choisir l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, le taux d’imposition est de 33 % ou 15 % sous certaines conditions, et le montant total des dépenses à déduire dépasse largement celui utilisé pour SCI qui a opté pour l’impôt sur le revenu. L’amortissement est libéré des actifs immobiliers. En outre, il existe une possibilité de dépréciation en cas de construction ou de réparation du locaux. Un tel cas ne peut pas se produire pour les revenus fonciers.

L’impôt sur les sociétés est avantageux lorsque l’exploitation de SCI Real Estate génère des loyers qui peuvent aider à faire face à la fiscalité. Dans tous les cas, il est important de conserver un loyer substantiel lorsque vous envisagez de louer vos locaux à votre SCI.

Les inconvénients de la mise en place d’un SCI

Une SCI familiale présente des contraintes et des inconvénients :

  • Les coûts du processus de création : rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, enregistrement de la société au registre.
  • l’obligation de tenir des comptes régulièrement mis à jour. SCI n’étant pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes, mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l’administration fiscale. Vous devrez faire la déclaration annuelle des résultats sur le tirage fiscal n°2072 ;
  • l’impossibilité de bénéficier d’un soutien bancaire tel qu’un prêt à 0 % ou un plan d’épargne habitation ;
  • Fiscalité sur certains impôts fiscaux tels que le droit de préemption urbaine ou l’imposition des plus-values en cas d’apport en nature de biens immobiliers. Notez que la revente des actions de SCI après 15 ans de détention est exonérée de l’impôt sur les plus-values, quelle que soit la date d’entrée des actifs dans les actifs de SCI
  • . Les membres d’un SCI doivent fournir en permanence la preuve de l’existence réelle et du fonctionnement du SCI, par exemple par la preuve d’une assemblée générale annuelle.
  • Les partenaires de la société civile dans l’immobilier sont responsables indéfiniment des dettes de SCI. Cela signifie que chaque personne engage ses biens personnels au remboursement des dettes contractées par SCI
  • .

Bref, la SCI est un moyen efficace de gérer un patrimoine. Il permet de trouver un équilibre entre l’immobilier et l’exploitation qui en est faite, tout en incluant les interactions entre ces deux entités.

Legal – Fiscalité

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  • 12 juin 2018
  • Benoit MORTIER

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