Déductibles des revenus fonciers : frais de notaire, quelles règles appliquer ?
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, pensez à bien comprendre les règles fiscales qui peuvent alléger votre charge fiscale. Les frais de notaire, souvent perçus comme un coût incontournable et conséquent lors de l’acquisition d’un bien, peuvent en réalité être déductibles de vos revenus fonciers sous certaines conditions. Cela signifie que vous pourriez réduire votre impôt foncier en incluant ces frais dans vos charges déductibles.
Pour bénéficier de cette déduction, il est impératif de connaître les critères précis à respecter. Seuls certains types de frais de notaire sont admissibles, et ils doivent être directement liés à l’acquisition du bien destiné à la location. Une bonne compréhension de ces règles permet de maximiser les avantages fiscaux et d’optimiser votre investissement immobilier.
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Plan de l'article
Comprendre les frais de notaire : composition et spécificités
Les frais de notaire se décomposent en deux grandes catégories : les honoraires du notaire et les divers impôts et taxes. Ces frais, souvent perçus comme un coût inévitable lors de l’acquisition d’un bien immobilier, peuvent en réalité être optimisés pour alléger la charge fiscale des investisseurs.
Les honoraires du notaire
Les honoraires du notaire, aussi appelés émoluments, couvrent les services rendus par le notaire pour la rédaction et la validation des actes. Ces émoluments sont réglementés et leur montant dépend de la valeur du bien. Ils incluent :
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- La rédaction de l’acte de vente
- La gestion des formalités administratives
- Le conseil juridique
Divers impôts et taxes
Les divers impôts et taxes représentent la part la plus conséquente des frais de notaire. Ils incluent la taxe de publicité foncière, les droits d’enregistrement et la contribution de sécurité immobilière. Ces taxes sont collectées par le notaire pour le compte de l’État.
Garanties bancaires et frais liés à l’emprunt
Lorsque vous financez votre acquisition par un emprunt bancaire, plusieurs garanties peuvent être mises en place :
- Hypothèque : une garantie dont l’inscription est faite par le notaire et publiée aux services de la publicité foncière.
- Privilège du prêteur de deniers : assure à la banque qu’elle sera indemnisée en priorité en cas de saisie du bien.
- Caution : un organisme financier s’engage à rembourser le crédit immobilier si l’emprunteur fait défaut.
Un prêt à 110 % peut aussi inclure non seulement le montant de l’achat mais aussi les frais de notaire, les frais bancaires et un budget travaux. Ces différents frais et garanties peuvent souvent être déductibles des revenus fonciers si certaines conditions sont respectées.
Conditions de déductibilité des frais de notaire pour les revenus fonciers
Pour déduire les frais de notaire de vos revenus fonciers, plusieurs critères doivent être respectés. La première condition concerne le régime fiscal choisi. Les revenus fonciers classiques peuvent être soumis soit au régime réel, soit au régime microfoncier. Le régime réel permet de déduire les frais de notaire ainsi que les garanties bancaires, ce qui n’est pas possible avec le régime forfaitaire.
| Régime fiscal | Déduction des frais de notaire | Déduction des garanties bancaires |
|---|---|---|
| Régime réel | Oui | Oui |
| Régime microfoncier | Non | Non |
Les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et la taxe foncière sont aussi déductibles des revenus fonciers. Les frais de garanties bancaires ne sont déductibles que si vous êtes soumis au régime réel. Le déficit foncier, quant à lui, peut être imputé sur le revenu global dans une limite de 10 700 €.
Exemples de frais déductibles
- Intérêts d’emprunt
- Primes d’assurance
- Taxe foncière
Cas particuliers
Les locations meublées et les SCI présentent des spécificités. Les locations meublées, qu’elles soient gérées en loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en loueur en meublé professionnel (LMP), relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le LMNP peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, tandis que le LMP doit remplir certaines conditions pour déduire les frais de notaire et les garanties bancaires.
Les SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) peuvent déduire les frais d’acquisition, les frais de gestion, les amortissements et la rémunération du gérant associé. En revanche, les SCI à l’impôt sur les sociétés (IR) ne peuvent pas déduire les frais de notaire mais peuvent déduire les garanties bancaires.
Déduction des frais de notaire selon le régime fiscal : réel vs microfoncier
La distinction entre le régime réel et le régime microfoncier est fondamentale pour déterminer les possibilités de déduction des frais de notaire. Sous le régime réel, les propriétaires peuvent déduire de nombreux frais, y compris les frais de notaire et les garanties bancaires. Ce régime, plus complexe, permet une déduction plus précise des charges réelles encourues.
En revanche, le régime microfoncier, plus simplifié, applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers bruts, sans possibilité de déduire les frais de notaire ni les garanties bancaires. Ce régime est souvent choisi par les propriétaires dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, car il simplifie la déclaration fiscale.
Régime réel : déductions possibles
- Frais de notaire
- Intérêts d’emprunt
- Primes d’assurance
- Taxe foncière
- Frais de gestion
- Garantie bancaire
Régime microfoncier : abattement forfaitaire
- Abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts
- Aucune déduction des frais réels
Pour les locations meublées sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel se pose aussi. Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %, tandis que le régime réel permet de déduire les frais de notaire et les garanties bancaires.
Les SCI (sociétés civiles immobilières) soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent, elles aussi, déduire les frais de notaire, contrairement aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu, qui ne peuvent déduire que les garanties bancaires.
Cas particuliers : location meublée et SCI
Les locations meublées, qu’elles soient gérées par des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ou des loueurs en meublé professionnels (LMP), relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le LMNP a la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier offre un abattement forfaitaire de 50 %, tandis que le second permet de déduire les frais de notaire et les garanties bancaires.
Pour les LMP, la condition sine qua non pour être considéré comme tel inclut la réalisation de plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et une inscription au registre du commerce et des sociétés. Ce statut permet aussi de déduire les frais de notaire et les garanties bancaires.
Sociétés civiles immobilières (SCI)
Les SCI peuvent être soumises à deux régimes fiscaux distincts : l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR). Les SCI à l’IS peuvent déduire de leurs revenus les frais d’acquisition du bien, les frais de gestion, les amortissements du bien, et la rémunération du gérant associé. En revanche, les SCI à l’IR ne peuvent pas déduire les frais de notaire, mais peuvent déduire les garanties bancaires.
Les distinctions entre ces différents régimes soulignent l’importance de bien comprendre les spécificités fiscales avant de choisir le régime adapté à votre situation patrimoniale.